Guía Completa sobre Escrituras Públicas y Juicios de Desalojo en Chile.
En el mundo del derecho inmobiliario, la redacción de escrituras públicas y la gestión de juicios de desalojo son procedimientos fundamentales que garantizan la seguridad jurídica de propietarios e inquilinos. Con la reciente implementación de la ley "Devuélveme Mi Casa", los propietarios ahora tienen herramientas más eficaces para recuperar sus inmuebles en casos de arrendatarios morosos o que incumplen con su obligación de desocupar la propiedad.
En este artículo, te explicamos en detalle qué son las escrituras públicas, su importancia, los procesos de desalojo y cómo la nueva ley simplifica estos trámites.
1. ¿Qué es una Escritura Pública?
Una escritura pública es un documento legal que debe ser otorgado ante un notario público, quien certifica la autenticidad del acto y la identidad de las partes involucradas. Este documento es esencial en transacciones de compraventa de inmuebles, mandatos, autorizaciones y otros actos jurídicos que requieren validez y seguridad jurídica.
¿Por qué es importante la escritura pública?
✅ Seguridad jurídica: Garantiza que el acto cumple con la legislación vigente.
✅ Prueba legal: Sirve como prueba en caso de disputas legales.
✅ Registro: Es el paso previo para inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
✅ Oponibilidad a terceros: Solo con escritura pública e inscripción se reconoce el derecho de dominio.
Tipos de Escrituras Públicas más Comunes
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Compraventa de Inmuebles
- Se usa para transferir la propiedad de un bien raíz.
- Debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces para ser efectiva.
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Mandatos Notariales
- Permiten delegar poder a otra persona para representar al otorgante en diversos actos jurídicos.
- Pueden ser generales o específicos.
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Autorizaciones Notariales
- Son necesarias para trámites como salida de menores del país, firma de contratos y representación legal.
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Escritura de Arrendamiento con Cláusula de Restitución Inmediata
- Un contrato de arrendamiento que, si es incumplido, permite agilizar el desalojo del inquilino sin la necesidad de un juicio prolongado.
2. Juicios de Desalojo en Chile: Un Problema Recurrente
El desalojo de arrendatarios morosos o que no quieren abandonar una propiedad es un desafío frecuente para los propietarios. Hasta hace poco, el procedimiento judicial para recuperar un inmueble era lento y burocrático, favoreciendo a los ocupantes ilegales.
Causas comunes para un juicio de desalojo:
❌ No pago del arriendo.
❌ Vencimiento del contrato sin entrega del inmueble.
❌ Uso indebido de la propiedad (subarriendo no autorizado, daños estructurales, etc.).
❌ Ocupación ilegal de inmuebles.
Procedimiento tradicional de desalojo antes de la nueva ley
1️⃣ Notificación al arrendatario sobre el incumplimiento.
2️⃣ Demanda por término de contrato y restitución del inmueble.
3️⃣ Audiencia y dictamen del juez.
4️⃣ Orden de lanzamiento y desalojo forzado.
🔴 Problema: Este proceso podía tardar más de un año, dejando a los propietarios en una situación de incertidumbre y sin ingresos.
3. Ley "Devuélveme Mi Casa": Un Cambio en el Desalojo Express
Para solucionar la demora en los desalojos, en el año 2023 se aprobó la Ley "Devuélveme Mi Casa", que agiliza la restitución de inmuebles ocupados ilegalmente o por arrendatarios morosos.
¿Qué establece la nueva ley?
✅ Desalojo exprés en un máximo de 6 meses.
✅ Facilita la presentación de pruebas, evitando demoras innecesarias.
✅ Permite incluir una "cláusula de restitución inmediata" en contratos de arrendamiento.
✅ El propietario puede solicitar el desalojo con una denuncia simple ante tribunales civiles.
✅ Se aplican multas y sanciones para quienes usurpen propiedades.
Beneficios para los Propietarios
✔️ Menos burocracia → No se necesitan años de litigio para recuperar la propiedad.
✔️ Mayor protección → Reduce los riesgos financieros del no pago del arriendo.
✔️ Prevención de abusos → Se castiga la ocupación ilegal de propiedades.
4. ¿Cómo Recuperar un Inmueble con la Nueva Ley?
Si tienes un inquilino moroso o una propiedad ocupada ilegalmente, sigue estos pasos:
Paso 1: Presentar la Demanda de Restitución
Debes presentar una demanda ante el Tribunal Civil, acompañada de:
- Escritura pública o contrato de arrendamiento.
- Pruebas del incumplimiento (correos electrónicos, transferencias impagas, etc.).
Paso 2: Notificación al Arrendatario
El tribunal notificará al inquilino, quien tiene un plazo de 10 días para responder.
Paso 3: Audiencia y Dictamen
El juez revisa el caso y ordena la restitución inmediata si hay pruebas de incumplimiento.
Paso 4: Desalojo con Carabineros
Si el ocupante no entrega el inmueble voluntariamente, el tribunal emite una orden de desalojo, que es ejecutada con el apoyo de Carabineros.
💡 Tiempo estimado del proceso: Menos de 6 meses (antes podía tardar años).
5. ¿Cómo Prevenir Problemas con Arrendatarios?
Para evitar conflictos legales con inquilinos, sigue estas recomendaciones:
✔️ Solicita antecedentes comerciales antes de arrendar.
✔️ Incluye la cláusula de restitución inmediata en el contrato.
✔️ Pide un aval o garantía adicional en caso de incumplimiento.
✔️ Utiliza notarías para firmar contratos con respaldo legal.
Conclusión
La redacción de escrituras públicas es fundamental para garantizar la seguridad en transacciones inmobiliarias, mientras que los juicios de desalojo han cambiado con la implementación de la ley "Devuélveme Mi Casa", brindando una solución más rápida a los propietarios.
Si eres dueño de una propiedad y tienes problemas con inquilinos morosos, es clave conocer tus derechos y los nuevos procedimientos para recuperar tu inmueble lo antes posible.
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